Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym maksymalna taksa notarialna za umowę sprzedaży to połowa stawki z rozporządzenia: przy cenie 600 000 zł wynosi 1 585 zł netto, czyli 1 949,55 zł z VAT. Nowelizacja obowiązująca od 5.11.2026 r. nie zmieniła stawek dla mieszkań do 2 mln zł, ale podniosła opłaty za wypisy (12 zł zamiast 6 zł za stronę) i za wniosek do księgi wieczystej (300 zł). Do tego dochodzi PCC 2% (chyba że kupujesz pierwsze mieszkanie) i opłaty sądowe.
Stan prawny i stawki na: 11 listopada 2026 r.
Spis treści
Taksa notarialna: jak się ją liczy
Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określa jej maksymalne stawki, a notariusz może pobrać mniej. Podstawą jest wartość przedmiotu czynności, czyli przy zakupie mieszkania jego cena (§ 2 rozporządzenia). Do taksy dolicza się 23% VAT.
Przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego, umowie deweloperskiej i umowie przeniesienia własności lokalu od dewelopera maksymalna stawka to połowa stawki z § 3 (§ 6 pkt 15a, 16 i 19). Przy hipotece zabezpieczającej kredyt na zakup mieszkania to jedna czwarta (§ 7 ust. 1 pkt 1).
| Wartość czynności | Maksymalna stawka z § 3 (netto) |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| 3 000–10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł |
| 10 000–30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł |
| 30 000–60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł |
| 60 000–1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| 1–2 mln zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 mln zł |
| 2–5 mln zł | 6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 mln zł |
| powyżej 5 mln zł | 14 270 zł + 0,15% nadwyżki ponad 5 mln zł, łącznie maks. 25 000 zł (15 000 zł w I grupie podatkowej) |
Co się zmieniło w taksie od 5.11.2026
Rozporządzenie zmieniające z 13.10.2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1370) weszło w życie 5.11.2026 r. Dla kupujących mieszkanie najważniejsze zmiany to:
| Czynność | Do 4.11.2026 | Od 5.11.2026 |
|---|---|---|
| Wypis, odpis, wyciąg (za stronę) | 6 zł | 12 zł (strony 1–10), 10 zł (11–20), 8 zł (od 21.) |
| Wniosek o wpis w księdze wieczystej | 200 zł (czynność niewymieniona) | 300 zł (nowy § 15c) |
| Pełnomocnictwo do jednej czynności | 30 zł | 100 zł |
| Pełnomocnictwo do wielu czynności | 100 zł | 200 zł |
| Poświadczenie podpisu na pełnomocnictwie | 20 zł | 60 zł |
| Czynność poza kancelarią (za godzinę, w dzień) | 50 zł | 100 zł |
| Wartość powyżej ok. 3,3 mln zł | limit 10 000 zł | dalsze progi, limit 25 000 zł |
Ważne: dla mieszkań o cenie do 2 mln zł maksymalna taksa za samą umowę sprzedaży się nie zmieniła. Wiele kalkulatorów i artykułów sprzed listopada 2026 r. podaje jednak stare stawki za wypisy i wniosek do księgi wieczystej, więc zaniża łączny koszt.
Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania: przykłady
Wyliczenia dotyczą maksymalnej taksy za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego (połowa stawki z § 3). VAT 23%.
| Cena mieszkania | Taksa netto | VAT 23% | Taksa brutto |
|---|---|---|---|
| 400 000 zł | 1 185,00 zł | 272,55 zł | 1 457,55 zł |
| 600 000 zł | 1 585,00 zł | 364,55 zł | 1 949,55 zł |
| 800 000 zł | 1 985,00 zł | 456,55 zł | 2 441,55 zł |
| 1 000 000 zł | 2 385,00 zł | 548,55 zł | 2 933,55 zł |
| 1 500 000 zł | 2 885,00 zł | 663,55 zł | 3 548,55 zł |
| 2 500 000 zł | 4 010,00 zł | 922,30 zł | 4 932,30 zł |
Jak to policzyć samodzielnie
Mieszkanie za 600 000 zł: stawka z § 3 = 1 010 zł + 0,4% × (600 000 − 60 000) = 1 010 + 2 160 = 3 170 zł. Połowa to 1 585 zł netto, a z VAT 1 949,55 zł.
Pełny koszt aktu: co jeszcze zapłacisz u notariusza
Notariusz pobiera nie tylko taksę, ale też podatek i opłaty sądowe, które przekazuje dalej. Przykład: mieszkanie z rynku wtórnego za 600 000 zł, z założoną księgą wieczystą, kupowane za gotówkę, akt ma 10 stron, trzy wypisy.
| Pozycja | Kwota | Podstawa |
|---|---|---|
| Taksa za umowę sprzedaży | 1 585,00 zł netto | § 3 i § 6 pkt 19 |
| Wniosek o wpis do księgi wieczystej | 300,00 zł netto | § 15c |
| 3 wypisy po 10 stron (3 × 10 × 12 zł) | 360,00 zł netto | § 12 ust. 1 |
| VAT 23% od powyższych | 516,35 zł | ustawa o VAT |
| Razem dla notariusza | 2 761,35 zł | |
| Opłata sądowa za wpis własności | 200 zł | art. 42 ustawy o kosztach sądowych |
| PCC 2% od wartości rynkowej | 12 000 zł (0 zł przy pierwszym mieszkaniu) | art. 7 i art. 9 pkt 17 ustawy o PCC |
| Łącznie | 14 961,35 zł (2 961,35 zł bez PCC) |
Jeśli kupujesz na kredyt, dochodzi akt ustanowienia hipoteki: maksymalnie jedna czwarta stawki z § 3. Przy kredycie 480 000 zł to 672,50 zł netto (827,18 zł z VAT) i 200 zł opłaty sądowej za wpis hipoteki. Gdy dla lokalu trzeba założyć nową księgę wieczystą (często na rynku pierwotnym), sąd pobiera dodatkowo 100 zł.
Ile to kosztuje (stan na 11.2026): wpis własności do księgi wieczystej – 200 zł, wpis hipoteki – 200 zł, założenie księgi wieczystej – 100 zł. Źródło: art. 42 i 44 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228).
PCC przy zakupie mieszkania
Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Pobiera go notariusz jako płatnik i bez zapłaty nie podpisze aktu (art. 10 ust. 2 i 3). Na rynku pierwotnym PCC nie ma, bo cena zawiera VAT.
Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu
Ze zwolnienia (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC) skorzystasz, jeśli kupujesz lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, dom jednorodzinny albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a w dniu zakupu i wcześniej nie miałeś żadnego z tych praw ani udziału w nich. Wyjątek: udział do 50% nabyty w spadku nie odbiera prawa do zwolnienia. Przy zakupie przez małżonków warunek musi spełnić każdy z kupujących.
Wskazówka: notariusz przygotowuje projekt aktu i kosztorys przed podpisaniem. Poproś o rozpisanie wszystkich pozycji. Taksa jest stawką maksymalną, więc możesz ją negocjować, a liczbę wypisów ogranicz do potrzebnych.
Kto płaci za notariusza przy zakupie mieszkania
Przepisy nie rozstrzygają, kto pokrywa taksę. Zgodnie z praktyką i zwyczajem płaci kupujący, ale strony mogą umówić się inaczej i wpisać to do umowy przedwstępnej. PCC zawsze płaci kupujący, bo to on jest podatnikiem przy umowie sprzedaży.
Sprzedający ponosi zwykle koszty dokumentów potrzebnych do sprzedaży, np. zaświadczeń ze wspólnoty i o braku zameldowanych osób. Jeśli sprzedaje przed upływem 5 lat od nabycia, może też zapłacić podatek dochodowy. Opisujemy to w tekście o podatku od sprzedaży mieszkania.
Cały proces zakupu, od sprawdzenia księgi wieczystej po odbiór kluczy, opisujemy w poradniku kupno mieszkania krok po kroku. Inne teksty o transakcjach znajdziesz w dziale Kupno i sprzedaż, a przepisy w dziale Formalności i prawo.
Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566) zmienione rozporządzeniem z 13.10.2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1370), obowiązującym od 5.11.2026 r.
Najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje akt notarialny przy kupnie mieszkania za 500 tys. zł?
Maksymalna taksa za umowę sprzedaży to 1 385 zł netto (1 703,55 zł z VAT). Do tego wypisy, wniosek do księgi wieczystej (300 zł netto), 200 zł opłaty sądowej i 2% PCC, jeśli nie przysługuje Ci zwolnienie.
Czy taksa notarialna jest stała?
Nie. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, a notariusz może pobrać mniej. Kwotę warto ustalić przed umówieniem terminu aktu.
Co zmieniło się w taksie notarialnej w listopadzie 2026?
Od 5.11.2026 r. wzrosły opłaty za wypisy, wniosek do księgi wieczystej, pełnomocnictwa i czynności poza kancelarią, a dla wartości powyżej 2 mln zł wprowadzono nowe progi z limitem 25 000 zł. Stawki za umowę sprzedaży mieszkania do 2 mln zł pozostały bez zmian.
Czy przy zakupie od dewelopera płaci się PCC?
Nie. Sprzedaż przez dewelopera jest opodatkowana VAT. Płacisz natomiast taksę za umowę deweloperską i osobno za umowę przeniesienia własności, każdą w wysokości maksymalnie połowy stawki z § 3.
Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Stan prawny na 11.11.2026.
Źródła
- Rozporządzenie MS z 13.10.2026 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U. 2026 poz. 1370 – dostęp 11.11.2026
- Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566 – dostęp 11.11.2026
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191 – dostęp 11.11.2026
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 – dostęp 11.11.2026
